建替え時のポイント

建替えていこうとする時にも、色々な注意点があるので理解しておきましょう。借地上で建物が徐々に老朽化していきますが、それらを理由にして建替えを行っていこうとする場合に地主が建替えに関して承諾を行わなければなりません。その時に建替承諾料を支払っていきますが、全く知らずに地主の承諾を得ないで建替えるとトラブルになります。借地権において契約解除となってしまうなど、様々なトラブルに巻き込まれてしまいます。建替え承諾料などは、あらかじめインターネットなどで割合を知っておく必要があります。

そして抵当権設定承諾についても理解しておく必要があり、建替えていく際に発生する費用などを、金融機関より融資してもらってから支払っていくこともあります。こうなると地主からローンを承諾していくことをしなければ、原則として建替え費用などを融資してもらうことができません。不動産会社や弁護士事務所の相談事例の中で、地主が建替えに関して承諾を行っていないこともあります。

建築会社と請負について契約まで行っている時、建替えていく費用を借り入れていこうとするためです。金融機関へ相談しても、指定のローンに関する承諾書で地主の署名や押印がないとトラブルになってしまうこともあります。

更新料支払いに注意

借地権を売却していこうとする前に、更新料を支払うこともあります。更新料を支払っていこうとする時には、あらかじめ契約書に掲載されている更新料の支払いに関する内容を把握しておき、記載が全く無い状態だったとしても、それぞれに支払う合意があることを知ることです。そして過去に支払いに関する実績が残っているのであれば、借地人に対して更新料を支払っていく義務が発生します。その点を忘れてしまうと、売却において支障をきたすこともあります。

更新料というのは法律的な規制を持っていませんが、実際は大半の人が支払っているのが実状です。その理由は地主と借地権などで揉めたく無かったり、裁判になってしまった時には時間やお金が予想維持にかかってしまうためです。更新料の支払いについて、トラブルを引き起こさずにしっかりと行われています。更新料の支払いは法律的には適正金額が一切ありませんので、大半の場合は当事者間で決まっていきます

一般的に更新料というのは、更地価格に関して5パーセント程度といわれています。さらに借地期間が満了となっている時に発生する契約更新に関する期間というの、旧法ならば30年程度でした。借地期間の満了時に、建物が無い時には更新請求が仮にあったとしても拒否を地主が行うこともできます。

借地権の売却を行う

これから借地権の売却を検討している時に、注意すべきポイントをしっかりと押さえていくようにしましょう。借地権や底地における相続税に関する課税評価額について見ていくと、基本的には路線価に対して借地権の割合を乗じていきます。相続税を確定していく基準となっていますので、借地権や底地における取引の相場を指していないので注意しなければなりません。それらを一般の人が購入していくケースはほとんどありませんが、不動産会社に対して単独で売却していくケースもあります。こうなると地主と共同で、売買していくケースと大きな差が生まれます。時には想定外の価格で、借地権を売却することがあったり、底地を買い取ろうとしている人は少ないです。

借地権の売却価格に関して、非常に流動的になっています。単独売買が安くなる理由を見ていくと、そもそも借地権というのは強い権利となっていますが、土地を所有していないため地主に関して地代を支払っていくだけではありません。契約を更新した時にかかる更新料に注意しなければならず、借地権の価格の10パーセントほど支払わなければなりません。さらに建て替えていこうとする時には、立替承諾料であったり譲渡に関して地主の許可や承諾料を支払う必要もあります。

買い手において、様々な金銭的な部分でコストが生まれていきます。これは継続的に発生していきますが、何かに付けて地主より承諾を受けることを求められてしまいます。煩わしい面がありますが、単独で借地権を売却していこうとする場合には、実勢価格などを注意しながら進めていきましょう。こうした借地権売買に関するトラブルに巻き込まれないためにも、最初から不動産会社などの専門家に相談しておくと安心です。あらかじめこうした専門家を探しておくようにしましょう。

関連リンク:http://syakuchi-kaitori.com/
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